Achat – Vente en viager Saint Raphaël

Achat – Vente en viager Saint Raphaël


Achat Vente en Viager Saint Raphaël

Achat  Vente en viager Saint Raphaël : Vieillissement de la population, avenir incertain des retraites… le viager semble promis à un bel avenir.  Avant de se lancer, il est important de comprendre le fonctionnement ainsi que les avantages et les inconvénients d’une vente en viager.

Le viager immobilier est une solution idéale pour remédier à la réduction du pouvoir d’achat, tout en permettant de continuer à vivre chez soi dans le cadre d’un viager occupé, et ce, en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Le contrat de rente viagère figure, comme le contrat d’assurance, le jeu et le pari, dans la catégorie des contrats dits ” aléatoire “, codifié par le code civil en son article 1964.

La notion d’aléa est une condition substantielle à cette vente, personne ne peut déterminer le risque de gain ou de perte.

Être conseillé par un spécialiste en la matière reste la meilleure solution pour éviter les mauvaises surprises.

 

Vendre / Acheter en viager Saint Raphaël en quelques mots

Le viager est la plus ancienne retraite qui existe.

L’achat en viager est une opération qui est amenée à se développer considérant que les personnes vivent de plus en plus longtemps et que les retraités ont davantage de problèmes financiers, notamment liés à la stagnation des retraites.

La vente en viager va mettre en relation un vendeur et un acquéreur:

Le vendeur est appelé le « crédirentier », car il est créditeur de la rente viagère, alors que l’acheteur, débiteur de la rente, est appelé le « débirentier ».

Quant aux sommes correspondantes au paiement de la rente, elles sont appelées « arrérages » et considérées, en droit, comme une dette alimentaire.

Le prix de la vente en viager doit évidemment être payé sous forme de rente. Mais une partie peut être versée au comptant, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Cette partie payée comptant s’appelle le «bouquet».

Dans les années à venir, il y aura donc de plus en plus de vendeurs.

 

Le viager : un contrat moral

Hériter au décès d’un parent n’a jamais revêtu une connotation négative. Pourquoi en serait-il autrement avec le VIAGER, qui est une vente voulue et interactive entre les deux parties ?

Le viager est assimilé à la fin de vie car le calcul s’établit sur des statistiques d’espérance de vie.

Mais pourquoi ne pas le considérer au même titre qu’un placement d’assurance vie ou contrat obsèques ?

Certains pensent encore que Le VIAGER est un outil juridique pour déshériter un enfant ou ne s’adressant qu’à des personnes âgées sans héritiers.

Il n’est pas rare aujourd’hui que des héritiers aient besoin d’une aide financière régulière pour faciliter leur quotidien, financer les études des enfants, neveu … Au décès de leurs parents, ces héritiers seront eux-mêmes retraités et n’auront peut-être pas des besoins similaires qu’au cours de leur vie active. Le viager permettra au vendeur d’aider de son vivant ses héritiers.

Par ailleurs, il ne faut pas oublier que le code civil prévoit une solidarité des enfants au bénéfice de leurs parents. Aujourd’hui une maison de retraite médicalisée coûte environ 2500€/mois pour une personne.

Nous devons utiliser les moyens mis à notre disposition pour anticiper cet avenir.

Dans cette perspective, vous l’aurez compris, l’achat d’un bien en VIAGER revêt des intérêts non négligeables pour l’acquéreur, le vendeur et ses héritiers.

 

Il existe deux types de viagers immobiliers

Le viager libre, très rare, qui concerne 2 à 3% des ventes. L’acquéreur bénéficie de la jouissance du bien dès la signature de l’acte de vente.

Le viager occupé, plus courant (97% des ventes) et qui compte de très nombreux vendeurs, permet au vendeur de conserver la jouissance du bien jusqu’à son décès.

Le choix entre les deux formules implique des conséquences différentes.

 

Acheter Vendre en viager Saint Raphaël

S’il promet de nombreux avantages aux acheteurs et aux vendeurs, il peut aussi présenter des inconvénients. Alors avant de vendre ou acheter en viager, il faut être bien informé.

Il existe de nombreuses idées reçues sur le viager, notamment que cela s’adresse à des personnes âgées sans héritiers. Même celles qui ont des enfants peuvent choisir cette forme de transaction. Ainsi elles peuvent offrir à leur descendance le montant du bouquet et conserver les rentes pour vivre chaque mois.

Pour les veuves qui n’ont jamais travaillé, comme c’est le cas de nombreuses femmes de la génération des 70 à 80 ans, la perte d’un conjoint entraîne une situation financière difficile. La retraite est diminuée de moitié, tandis que les charges demeurent toujours aussi lourdes. Le viager représente donc pour elles la façon la plus intelligente de se constituer une retraite.

Du côté des acheteurs, ce sont souvent des personnes entre 30 et 65 ans qui préparent leur retraite. Dans l’intention d’y passer leur retraite, ils achètent un bien quinze ans auparavant en viager. La vente en viager attire également de plus en plus de jeunes qui préfèrent investir de cette manière plutôt que d’épargner à la banque. Le viager peut ainsi permettre d’acheter un studio qui sera libéré au moment des études des enfants.

Egalement, les acquéreurs de biens en viager sont des expatriés français qui achètent vers 40 ans un bien qu’ils occuperont à leur retour d’expatriation.

Quant aux investisseurs, beaucoup délaissent l’achat en vue d’une location au profit d’un viager. Face à la mise en location qui suppose en effet des soucis de loyers impayés, de travaux à accomplir et de charges à payer, le viager a l’avantage de générer moins de souci pour l’acheteur.

Dans l’hypothèse d’un viager libre, l’acquéreur débirentier dispose entièrement du bien: il peut l’occuper ou le mettre en location, comme bon lui semble.

En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges et frais d’entretien. Il paiera tous les impôts dûs au titre de propriétaire.

Lorsque le viager est dit « occupé », le vendeur conserve la disposition du logement objet de la vente et ce, jusqu’à son décès.

Le vendeur conserve un droit d’usage et droit d’habitation (le D.U.H) ; il peut continuer à occuper le logement vendu, mais uniquement pour ses besoins personnels et ceux de sa famille.

Il ne peut donc le donner en location à des tiers (Code civil, Art. 631).

Le viager LIBRE est rare et représente environ 5% des transactions. Il est très recherché, car il permet à l’acquéreur de l’occuper immédiatement ou de percevoir un loyer si le bien est mis en location.

Le viager OCCUPE représente quant à lui, 95% des transactions. Les acquéreurs peuvent réaliser un excellent investissement à long terme, sous soucis de gestion. Le vendeur crédirentier, ayant un affect plus important qu’en location par exemple prendra soin de bien entretenir son logement.

Face à l’incertitude qui entoure aujourd’hui l’avenir de notre système de retraite, la vente en viager est une solution intéressante tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs.

 

Pour le vendeur

Si le vendeur décède prématurément, ses héritiers seront alors privés du bien qui a été vendu.

Si au contraire le vendeur vit longtemps, il aura fait une très bonne affaire, et, dans le cas d’un viager occupé, il est logé dans son appartement.

Dans le cas d’un viager libre, le vendeur n’a pas les soucis d’une gestion locative et bénéficie d’une fiscalité plus légère que celle des revenus fonciers.

 

Pour l’acheteur

A l’inverse, si le vendeur vit très longtemps, l’acheteur n’a peut-être pas fait une très bonne affaire, c’est pourquoi il ne doit pas accepter une rente qui soit trop importante.

S’il s’agit d’un viager occupé, l’acheteur n’a pas les soucis d’une gestion locative puisqu’il n’a pas de locataire, et n’a donc pas de déclaration de revenus fonciers à faire.
Acheter en viager : quid de l’aspect moral ?

Certaines personnes peuvent être réticentes à acheter en viager car les intérêts entre acheteurs et vendeurs sont très divergents et l’on pourrait parler de spéculation sur la disparition d’autrui.

Mais il faut tout de même savoir que ce sont des opérations encadrées afin de veiller à ce que personne ne soit lésé.

Si l’acheteur conclut l’opération avec un vendeur dans un très mauvais état de santé, cela pourra être annulé tant par les héritiers que par l’administration fiscale qui veille à éviter des transmissions de patrimoine déguisées en opération de vente en viager.

 

Le viager libre : pour les primo accédants

Le viager libre est un bien vide d’occupant. L’acquéreur débirentier dispose entièrement du bien: il peut l’occuper pour lui-même ou le mettre en location.

En contrepartie, il est responsable et redevable de tous les travaux, charges, frais d’entretien et taxes.

Le viager LIBRE est rare et recherché, représentant environ 5% des transactions.

L’acquéreur étalera sa charge financière sur la durée de vie de son vendeur. Il évite l’ensemble des frais inhérents à un prêt bancaire, dont les intérêts d’emprunt.

Nous pensons que les taux d’intérêts actuellement bas, permettent d’emprunter « à pas cher ».

C’est un leurre ! A titre d’exemple, pour acquérir un bien de 300.000€ sur 15 ans à 3% TEG (taux effectif global) ADI (assurance décès invalidité) prise à 100% sur 2 têtes : il vous en coûtera 2072 €/mois et 72.914€ d’intérêts sur 15 ans soit 372.914€ auquel s’ajoutera, frais de notaire, honoraires d’agence le cas échéant et frais bancaires.

Pour ce même bien en viager libre, vous évitez ces frais substantiels tout en bénéficiant d’un remboursement dans le temps soit une économie de 72.914€.

Le vendeur prend la place du banquier, substituant le remboursement d’un crédit par celui d’une rente. Il en résulte que la rente viagère versée constitue du capital et non capital+ intérêts.

 

Le viager occupe : pour les investisseurs

Le viager est dit « occupé », lorsque le vendeur garde la jouissance du logement et ce, jusqu’à son décès. C’est le droit d’usage et droit d’habitation (le D.U.H).

Cela permet de constituer progressivement un capital immobilier sans mise de fonds initiale importante. Idéal si vous souhaitez anticiper votre retraite.

Cette acquisition s’apparente à un investissement locatif sécurisé, avec un seul occupant (le vendeur), qui reçoit la totalité des « loyers » au moment de l’acquisition sous forme de décote d’occupation.

A titre d’exemple, dans le cadre d’un viager occupé par un couple de 75 ans, la valeur du DUH est de 50.8%. (Décote d’occupation).Ainsi, pour un bien de 200.000€ vous déduisez 101.600€ de la valeur du bien, le logement vous coûtera alors 98.400€, somme qui sera étalée dans le temps sous forme de versement d’un BOUQUET et d’une RENTE VIAGERE.

Les acquéreurs peuvent réaliser un excellent investissement à long terme, sous soucis de gestion. En effet, aucun tracas locatif :

-pas de risques de loyers impayés et vacances locatives,

-Non fiscalisation des loyers théoriques,

– jouissance du bien en cas de libération anticipée par le vendeur

-Non dégradation et entretien du bien lié à l’affect du vendeur pour son logement.

 

Achat Vente en viager Saint Raphaël

Pourquoi une vente en viager ?

Pour le vendeur crédirentier, la vente en viager de son bien immobilier apporte un complément de revenus et permet ainsi de pallier l’inévitable diminution des ressources pendant la période de retraite au titre des droits acquis.

POURQUOI VENDRE EN VIAGER ?

Pour gagner en sérénité

Revenus complémentaires
Revalorisation annuelle
Améliorer son quotidien
Profiter de son patrimoine de son vivant
Protéger son conjoint et anticiper sa succession
Aider sa descendance
Fiscalité avantageuse

 

Les GARANTIES du vendeur

Le vendeur possède une double garantie réelle. : Le privilège de vendeur et la clause résolutoire

Le privilège du vendeur prévu par l’article 2103 du code civil permet au vendeur, au cas où le paiement de la rente n’est pas effectué, de mettre en œuvre la saisie du bien afin de le faire vendre aux enchères à son profit par rapport aux autres créanciers et par conséquent de lui permettre de récupérer la somme des rentes non payées.

Cette garantie permet également au créancier en cas de vente de l’immeuble par l’acquéreur de primer les autres créanciers de l’acquéreur.

Lorsque le contrat de vente le prévoit expressément, le vendeur impayé peut demander la résolution de la vente. Ainsi, la vente sera résolue de plein droit en cas de défaut de paiement d’une échéance en permettant au vendeur de conserver le comptant et les arrérages déjà perçus.

Il s’agit d’une garantie très dissuasive.

Soyez vigilent à la rédaction du compromis de vente qui devra être rédigé par un homme de loi, votre notaire ou votre agent immobilier maîtrisant les notions juridiques afin de garantir en tout temps votre sécurité.

 

La Fiscalité du Viager

Les rentes viagères sont assimilées à des revenus et supportent en principe l’impôt.

Il a été institué un système forfaitaire de calcul de la fraction imposable de la rente viagère constitué à titre onéreux. Cette fraction est déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente.

-lorsque le vendeur est âgé de 60 à 69 ans : 40% de la rente viagère à déclarer.

-lorsque le vendeur est âgé de plus de 69 ans : 30%, de la rente viagère à déclarer.

Par exemple, si vous percevez 1000 € mensuel de rente, vous n’aurez à déclarer que la somme de 300 € auprès des services fiscaux.

Vous bénéficier donc d’un abattement important dans le cadre de la perception d’une rente viagère, à la différence de votre retraite qui elle, est imposable à 100% de son montant.

 

Pourquoi un achat en viager ?

Pour l’acquéreur débirentier, l’achat d’un bien immobilier en viager permet de se constituer progressivement un capital immobilier sans mise de fonds initiale importante.

Le débirentier étalera sa charge financière sur la durée de la vie de son vendeur. Il évite ainsi tous les frais inhérents à un prêt bancaire, notamment les intérêts d’emprunt.

Le vendeur joue en quelque sorte le rôle de banquier, en substituant le remboursement d’un crédit à celui d’une rente.

Par exemple, pour l’achat d’une maison d’une valeur de 280.000€ net vendeur avec emprunt bancaire sur une durée de 10 ans pour un TEG (taux effectif global) de 3% ADI (assurance décès invalidité) prise à 100% sur 2 têtes : il vous en coutera 2700 €/mois et 45.000€ d’intérêts bancaires sur 10 ans. Ainsi, vous paierez ledit bien 325.000€ auquel s’ajoutera, frais de notaire, honoraires d’agence le cas échéant et frais bancaires (garantie hypothécaire, frais de dossier)

En comparaison, pour acquérir ce même bien d’une valeur vénale de 280.000€ net vendeur, en viager occupé par droit d’usage et d’habitation au profit d’un homme de 82 ans et d’une femme de 83 ans avec une espérance de vie de 10 ans, vous verserez 1100 €/mois et 43.000€ de bouquet. Cette acquisition représente un versement total de 175.000 € au bout de 10 ans, soit 150.000€ de moins qu’en transaction classique (325.000€-175.000€).

Il en résulte que la rente viagère versée constitue du capital et non capital+ intérêts.

De plus, vous connaissez le support de votre épargne. Celui-ci réside dans la pierre et non sur des supports financiers hasardeux.

 

Le calcul d’un VIAGER ?

Le calcul du prix de la rente et du bouquet est fixé librement entre les parties (article 1976 du code civil) et dépend de:

la valeur du bien immobilier estimée au jour de la vente selon les prix du marché
le versement d’un bouquet ou non
l’âge et espérance de vie du vendeur
la rentabilité du bien
le droit d’occupation de l’acheteur, usufruit, etc.
le caractère réversible de la rente.

Une clause de révision et d’indexation peut être incluse au calcul de la rente viagère.

Attention, la sous-évaluation du prix du bien immobilier peut entraîner une requalification fiscale ou une action en nullité de la part du vendeur et même de ses héritiers.

 

Le VIAGER, un investissement socialement responsable.

Le viager est une des solutions à un plan de relance économique, une nouvelle forme de retraite par capitalisation et surtout un contrat moral car GAGNANT – GAGNANT.

Le viager : plan de relance économique

En versant une rente viagère et un bouquet, vous permettez au vendeur de gagner en qualité de vie.

En effet, celui-ci va réinjecter dans l’économie cette rente, en effectuant des travaux dans son logement, en s’alimentant, se soignant mieux …

Ainsi, l’argent circule et n’est plus immobilisé dans la pierre côté vendeur.

Côté acquéreur, vous connaissez le support de votre épargne. Celui-ci réside dans la pierre et non sur des supports financiers hasardeux.

Obtenir aujourd’hui 1 placement sécurisé attractif est difficile : il y a en effet une marge importante entre le taux brut commercialisé et le taux net effectif, l’épargne placée ne rapporte plus grand-chose.

Si aujourd’hui nous décidions tous de retirer notre épargne des placements, que se passerait-il ? Ferions-nous banqueroute ?

C’est une question ouverte…

A qui s’adresser pour acheter / vendre en viager sur Saint Raphaël

Comme vous l’aurez compris la vente ou l’achat en viager sont des opérations particulières et délicates, il est donc essentiel de recourir à un spécialiste en viager : notre agence immobilière Immobilier Saint-Raphaël qui est spécialisée en viager sur St-Raphael. Nous saurons vous conseiller.

 

Achat Vente en Viager Saint Raphael

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Agent immobilier Saint Raphaël – Géolocalisation